Khu Đông TP.HCM đang bước vào một giai đoạn tái định vị chiến lược khi ba trục phát triển trọng điểm gồm Thủ Thiêm – Rạch Chiếc, An Phú – Thanh Đa đồng loạt được thúc đẩy về quy hoạch và hạ tầng. Không chỉ đơn thuần là mở rộng không gian đô thị, ba khu vực này đang hình thành cấu trúc “tam giác tăng trưởng” với các chức năng bổ trợ lẫn nhau: trung tâm tài chính quốc tế, trung tâm thể thao – giải trí quy mô quốc gia và đại đô thị sinh thái ven sông.

Trong bối cảnh TP.HCM đặt mục tiêu nâng tầm cạnh tranh khu vực, chu kỳ phát triển 2026–2030 được dự báo sẽ là giai đoạn bứt tốc mạnh mẽ của bất động sản khu Đông.

Thủ Thiêm: Trung tâm tài chính quốc tế và CBD mới của TP.HCM

Thủ Thiêm từ nhiều năm qua đã được định hướng trở thành trung tâm tài chính – thương mại – dịch vụ cao cấp của thành phố. Gần đây, các điều chỉnh quy hoạch và chiến lược phát triển Trung tâm Tài chính quốc tế đã được công bố, củng cố vai trò của Thủ Thiêm như một CBD (Central Business District) mới bên bờ sông Sài Gòn.

Theo các báo cáo quy hoạch được công bố, khu vực này sẽ tập trung các tòa nhà văn phòng hạng A, trụ sở cơ quan quản lý cấp thành phố, không gian thương mại – dịch vụ cao cấp và hệ sinh thái tài chính hiện đại, cùng các công trình trọng điểm như Cung Thiếu nhi, Nhà hát giao hưởng…. Với vị trí chỉ cách Phường Sài Gòn (Quận 1 cũ) qua vài cây cầu và hầm vượt sông, Thủ Thiêm sở hữu lợi thế hiếm có: quỹ đất lớn, quy hoạch đồng bộ và tầm nhìn sông rộng mở – yếu tố mà khu trung tâm cũ gần như không còn.

Nguồn cung bất động sản nhà ở tại Thủ Thiêm chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp – hạng sang. Các dự án chung cư cao cấp và nhà liền thổ duy trì giá bán bình quân từ 500 – 750 triệu đồng/m2, trong đó mức cao nhất vượt mốc 1 tỷ đồng/m2 cho các căn nhà phố thương mại, biệt thự trên tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch. Còn căn hộ chung cư cũng chạm mốc 200-500 triệu/m² và dự báo sẽ tiếp tục tăng trong ít năm tới.

Rạch Chiếc – An Phú: “Sân sau” chiến lược của Thủ Thiêm

Nếu Thủ Thiêm được định vị là trung tâm tài chính quốc tế và lõi CBD mới của TP.HCM, thì Rạch Chiếc – An Phú (TP Thủ Đức cũ) đang nổi lên như không gian phát triển năng động bổ trợ trực tiếp cho trung tâm này.

Rạch Chiếc – An Phú nằm tại giao điểm của hàng loạt trục giao thông quan trọng như: Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây; đường sắt cao tốc Bắc – Nam & đường sắt nhẹ đi sân bay quốc tế Long Thành; Đại lộ Mai Chí Thọ; Nút giao An Phú; các tuyến Metro kết nối trực tiếp về Thủ Thiêm và lõi trung tâm hiện hữu… Khi các dự án cầu, nút giao và hệ thống metro còn lại dần hoàn thiện, khu vực này gần như trở thành phần mở rộng tự nhiên của CBD mới Thủ Thiêm cũng như chỉ mất hơn 10 phút di chuyển là có thể tiếp cận khu lõi trung tâm hiện hữu.

Theo quy hoạch, Rạch Chiếc – An Phú sẽ phát triển theo hướng đô thị hiện đại như căn hộ và nhà phố/biệt thự trung – cao cấp, văn phòng hạng B+ và A-, trung tâm thương mại – dịch vụ, các tổ hợp giải trí, thể thao, giáo dục… Sự hiện diện của Khu liên hợp TDTT quốc gia Rạch Chiếc sẽ tạo thêm lớp nhu cầu thứ cấp về nhà ở, dịch vụ lưu trú, bán lẻ, F&B… Các dự án như Palm City, Senturia An Phú, The Global City… đã hoặc sắp đi vào vận hành sẽ tạo sóng “mở đường” cho phân khúc trung – cao cấp ở khu Rạch Chiếc.

Bên cạnh đó, khu vực này vẫn có thể đóng vai trò “hậu phương” cho Thủ Thiêm – nơi đáp ứng nhu cầu nhà ở và không gian thương mại cho đội ngũ chuyên gia, quản lý doanh nghiệp hoạt động trong khu tài chính.

So với mặt bằng giá tại Thủ Thiêm, mức giá bất động sản tại Rạch Chiếc – An Phú vẫn ở ngưỡng thấp hơn đáng kể, trong khi khoảng cách địa lý và khả năng kết nối gần như tương đương.

Trong bối cảnh Thủ Thiêm dần tiệm cận ngưỡng giá hạng sang, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực lân cận có hạ tầng đã hình thành, quy hoạch bài bản, biên độ tăng giá còn rộng mở. Rạch Chiếc – An Phú hội tụ đủ cả ba yếu tố này. Có thể thấy, trong cấu trúc đô thị đa cực của TP.HCM, Rạch Chiếc – An Phú đóng vai trò vùng đệm chiến lược: đủ gần để hưởng lợi từ Thủ Thiêm, nhưng vẫn còn dư địa quỹ đất và biên độ tăng giá trong dài hạn.

Thanh Đa: Đại đô thị ven sông hiếm hoi còn lại

Khác với hai trục trên, Thanh Đa (Bình Quới – Thanh Đa) mang sắc thái hoàn toàn khác: đại đô thị sinh thái ven sông. Là một trong những bán đảo hiếm hoi còn quỹ đất lớn trong nội đô, Thanh Đa được định hướng phát triển thành khu đô thị quy mô hàng trăm hecta với không gian xanh, công viên trung tâm và hệ thống giao thông ven sông.

Việc thành phố triển khai kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư chiến lược cho dự án này cho thấy quyết tâm tái khởi động một “quỹ đất vàng” đã chờ đợi nhiều năm. Khi hoàn thiện, Thanh Đa có thể trở thành hình mẫu đô thị ven sông, tương tự các khu waterfront thành công tại Singapore hay Seoul.

Về đầu tư, đây là khu vực phù hợp với chiến lược dài hạn 5–10 năm, đặc biệt với sản phẩm villa ven sông, nhà phố thấp tầng cao cấp hoặc căn hộ sinh thái.

Tựu chung lại, điểm chung của ba khu vực Thủ Thiêm – Rạch Chiếc, An Phú  – Thanh Đa là được hưởng lợi từ chiến lược đầu tư hạ tầng quy mô lớn của TP.HCM giai đoạn 2026–2030 và những giai đoạn tiếp theo. Các tuyến metro mới, cầu vượt sông, mở rộng trục giao thông và các dự án liên kết vùng đang tạo nền tảng cho một cấu trúc đô thị đa cực thay vì tập trung vào Quận 1 như trước đây. Khi hạ tầng giao thông hoàn thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản. Thủ Thiêm, Rạch Chiếc và Thanh Đa sẽ không chỉ là “khu Đông” mà trở thành phần mở rộng tất yếu của trung tâm thành phố.

Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới có tính chọn lọc cao hơn, thay vì dàn trải như chu kỳ cũ, dòng tiền quay lại thị trường sẽ tập trung vào những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng sẵn sàng và nguồn cung chất lượng. Thủ Thiêm và Rạch Chiếc, An Phú của hiện hữu cùng với Thanh Đa của tương lai được dự báo là top 3 khu vực đáp ứng được những tiêu chí này.

Lịch sử phát triển đô thị cho thấy, giá bất động sản thường phản ứng theo ba giai đoạn: (1) Giai đoạn công bố quy hoạch; (2) Giai đoạn khởi công hạ tầng; (3) Giai đoạn hoàn thiện và vận hành. Hiện nay, khu Đông đang bước vào giai đoạn thứ hai – thời điểm được xem là tối ưu cho nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn.